天花板水泥剝落、鋼筋外露，最常見的原因是水氣滲入混凝土，讓鋼筋生鏽膨脹，把外層的混凝土撐裂、剝落。滲水來源可能是樓上的浴室、屋頂或外牆，也可能是混凝土保護層不足；若是氯離子含量過高的「海砂屋」，鋼筋鏽蝕會更嚴重。這不只是外觀問題，掉落的混凝土塊可能傷人，也會影響結構的耐久性，應盡快請專業人員評估。
這是老屋與中古屋常見的問題，也是買屋時最需要留意的警訊之一。
目錄
為什麼會剝落？
- 長期滲水：樓上浴室、廚房、屋頂或外牆漏水，水氣進入混凝土。
- 保護層不足：鋼筋外的混凝土太薄，水氣更容易接觸到鋼筋。
- 氯離子過高：使用含鹽分過高的砂石（俗稱海砂屋），鋼筋容易鏽蝕。
- 外力影響：地震、鄰房施工造成裂縫，讓水氣進入。
看到剝落時，先做什麼？
先確認周圍是否還有鬆動、即將掉落的混凝土，必要時移開下方的家具並避免在下方停留。接著拍照記錄位置與範圍，找出是否有滲水的痕跡，例如水漬、壁癌或白華。
如果是大樓的公共區域或樓板，可以通知管委會一起處理。
一般怎麼處理？
常見的修補流程是：打除鬆動的混凝土、清除鋼筋表面的鏽蝕、塗佈防鏽材料，再以修補砂漿分層補回。若鋼筋鏽蝕嚴重或面積大，可能需要結構補強，應由結構技師評估。
最重要的是找到並處理滲水來源，否則修補後仍會再次剝落。
買中古屋時要怎麼看？
水泥剝落 4 個處理重點
先排除掉落危險
拍照記錄並找滲水來源
鋼筋除鏽後再修補
嚴重時請結構技師評估